Ringkasan Jurnal : Hotel Valuation Thniques

Judul Jurnal                 : Hotel Valuation Techniques

Penulis Jurnal              : Jan deRoss & Stephen Rushmore

Dalam menilai hotel, ada tiga pendekatan yang dapat digunakan, yaitu the income capitalization, sales comparison, sales comparison dan cost approach. Keseluruhan dari ketiga pendekatan tersebut memiliki pertimbangan dan masing – masing pendekatan tersebut harus dievaluasi untuk menentukan pendekatan mana yang lebih memberikan ketepatan dalam melakukan estimasi.

Namun pada jurnal yang ditulis oleh Jan deRoss dan Rushmore ini terdapat berbagai macam teknik tambahan yang dapat digunakan untuk melakukan valuasi terhadap suatu property. Pada jurnal ini terdapat 9 teknik valuasi yang dapat digunakan. 9 teknik tersebut dapat dibagi kedalam 4 tipe metode valuasi, yaitu:

A.    Rule of Thumb Method

1.      Band of investment technique

Teknik ini menggunakan income pada tahun operasional hotel yang dianggap stabil dan juga dengan struktur permodalan dari suatu perusahaan, atau yang lebih dikenal dengan weighted average cost of capital (WACC). Teknik ini memerlukan penentuan tahun operasional hotel yang dianggap stabil sebagai dasar penilaian.

2.      Room rate multiplier technique

Teknik ini merupakan teknik yang sederhana dalam hal menentukan nilai suatu property. Variabel yang digunakan pada teknik ini adalah jumlah kamar, harga rerata kamar harian, dan juga konstanta sebesar 1000. Semua variabel ini dikalikan untuk mengetahui seberapa besar nilai dari property tersebut.

3.      Coke can multiplier

Pendekatan ini mirip dengan teknik room rate multiplier. Hanya saja, teknik ini menggunakan harga minuman soda/kalengnya sebagai dasar penentuan nilai suatu property.

B.     Income Approach Method

1.      Hotel valuation formula & Hotel investment formula techniques

Pendekatan ini menggunakan projeksi laba yang umumnya selama 10 tahun sebagai dasar penentuan nilai suatu property. Pendekatan ini adalah pendekatan yang lebih rumit dibandingkan pendekatan – pendekatan valuasi lainnya. Pendekatan ini juga mempertimbangkan tingkat diskonto dari laba yag di proyeksikan.

Persamaan untuk pendekatan ini adalah:

((NI¹ - NI^s/DCR) x 1/S¹) + ((NI²- NI^s /DCR) x 1/S²) + ...

((NI¹⁰ - NI^s/DCR) x 1/S¹⁰) +

{[(NI¹¹/Rr) - (b x (NI¹¹/Rr)) - ((1 - P) x (NI^s/(DCR x f)))] x 1/S¹⁰} +

NI^s /(DCR x f) = V

2.      Hotel valuation formula – after tax techniques

C.     Valuation by Publicity company

1.      Economic value added technique

EVA dapat diperluas untuk mengukur valuation asset single juga. Pendekatan ini melakukan penilaian nilai suatu property dengan cara membagai pendapatn setelah pajak dengan weighted average cost of capital (WACC) atau yang biasa dikenal dengan biaya modal rerata tertimbang. Pendekatan ini adalah bentuk spesialisasi dari teknik capital – income.

D.    Sales comparison Approach

1.      Sales comparison approach

Metode ini adalah sebuah pendekatan yang menggunakan data – data property yang berada pada kelas yang sama untuk menentukan nilai property tersebut. Data – data yang dibutuhka ialah seperti harga jual/kamar, bangunan fisik, posisi pasar, usia property dan juga afiliasi brand – nya. Faktor – faktor seperti kurangnya data penjualan terkini, banyaknya penyesuaian yang kurang tepat padahal hal tersebut sangat penting dan kelemahan yang biasa ditemukan dalam menghitung masa nyata keuangan dan motivasi seseorang dalam membandingkan transaksi sering menimbulkan pertanyaan terhadap teknik ini.

2.      Market – derived capitalization rate technique

Adalah metode yang menggunakan infomasi pasar mengenai laba dan nilai jual terhadap beberapa hotel, dalam menentukan tingkat kapitalisasi. 12 bulan adalah jumlah periode yang dianjurkan sebagai basis pengkajian terhadap laba dari tiap perusahaan yang ada.

E.     Cost – Based Approach

Pendekatan ini adalah pendekatan yang menggunakan panduan – panduan penentuan biaya untuk pada akhirnya digunakan untuk menentukan replacement cost (biaya penggantian). Yang menjadi variabel – variabel penting dalam pendekatan ini adalah biaya lahan. Gedung, FFE, dan juga biaya depresiasi dari gedung dan FFE.

Teknik – teknik diatas tercipta didasari oleh pertanyaan “berapakah nilai dari property ini?”. Setiap pendekatam diatas memiliki fungsi dan tujuannya masing – masing.

Pendekatan rule of thumb dapat digunakan untuk memberikan indikasi dasar mengenai nilai suatu property. Pedekatan ini simple, dan berdasarkan pada model satu dimensi penilaian, atau hanya mengadalkan satu indicator tunggal dalam melakukan penilaian. Pada jurnal ini, average daily rate (ADR) dan coke can digunakan sebagai dimensi tunggal tersebut. Pendekatan ini kurang mengakomodasi kumpulan aktivitas pasar yang ada. Meskipun begitu, pendekatan ini dapat memberikan estimasi awal mengenai nilai suatu property, meskipun hanya estimasi kasar.

Penilai (appraiser) pada umumnya menggunakan 3 teknik penilaian dasar dalam mengestimasi nilai dari suatu property. 3 teknik tersebut umumnya dikenal sebagai troika valuation techniques. 3 teknik penilaian terserbut adalah cost approach, sales comparison approach, dan income capitalization approach. 3 pendekatan ini adalah pendekatan – pendekatan yang umumnya digunakan untuk menentukan nilai suatu property.

Pendekatan lain yang biasa disebut dengan market – derived capitalization rate, yaitu pendekatan yang menggunakan informasi – informasi pasar mengenai nilai jual dan laba untuk menentukan tingkat kapitalisasi. Pendekatan ini disebut juga pendekatan yang bersifat hybrid. Dikatakan hybrid karena pendekatan ini menggunakan pendekatan income approach untuk menilai property, dan mengambil OCR (overall capitalization rate) yang diambil dari data hasil penjualan yang dapat disetarakan/ dibandingkan dengan subjek yang dinilai. Metode ini menggunakan data – data historis sebagai dasar penilaiannya. Dan dianggap kurang adaptif terhadap perubahan permintaan yang akan terjadi.

Rushmore dan deRoss pada jurnal ini menambahkan bahwa investor memiliki focus penilaian yang berbeda dalam menilai suatu property. investor disisi lain berharap dapat mengestimasi nilai investasi yang dimana termasuk didalamnya efek dari pajak penndapatan, biaya modal dari investor, dan kondisi lainnya yang menjadi perhatian investor. Untuk itu dalam mengestimasi suatu nilai, investor umumnya mengadalkan metode modified income approach untuk menentukan nilai suatu investasi.

Teknik valuasi oleh publicity company memiliki focus yang berbeda dalam menentukan keputusan investasinya. Manager pada lingkungan ini tertarik pada accretive investment sebelum melakukan valuasi terhadap suatu property. Accretive investment adalah suatu investasi yang apabila dilakukan akan memberikan nilai tambah bagi perusahaan yang melakukannya. Teknik publicity company berfokus pada valuation perusahaan perdagangan. Teknik ini relatif simpel tapi juga kuat dilihat dari pembelian pada share value. Model yang digunakan adalah “Economic Value Added” atau EVA. Persamaan untuk pendekatan ini adalah:

Pada jurnal ini juga dibahas pendekatan valuasi dengan teknik cost approach. Pendekatan ini menyediakan estimasi nilai dari suatu property dengan orientasi penilaian pada faktor fisik. Tantangan dalam melakasakan valuasi dengan pendekatan ini terletak pada saat menentukan tingkat keusangan dan tingkat depresiasi dari suatu property. Dalam menentukan tingkat kuasangan, perlu dilakukan penyesuaian pada 3 area, yaitu area fisik, area ekonomi, dan area fungsional.

Selain beberapa pendekatan diatas, deRoss dan Rushmore pada jurnal ini membahas mengenai pendekatan sales comparison dalam menentukan nilai dari suatu property. Pendekaan sales comparison ini baiknya diaplikasikan pada property yang sifatnya sejenis. Sejenis maksudnya disini adalah, property yang berada pada level dan juga kualitas yang sama. Pada pasar dengan perdangangan yang padat, alat ini dapat digunakan untuk memberikan gambaran nilai berdasarkan nilai aktual dari transaksi pasar yang ada. Tantangan yang dihadapi bagi para appraiser dalam melakukan valuasi menggunakan pendekatan ini adalah keterbatasan data dan juga sulitnya menentuka subjek pembanding yang sesuasi, agar dapat membuat penyesuaian yang akurat. Penggunaan pendekatan ini akan efektif apabila teknik ini digunakan dala menentukan rentangan penjualan yang dapat diterima oleh pembeli property yang potensial, yang didasarkan pada data penjualan yang aktual.

Teknik lain yang juga dapat digunakan dalam menentukan nilai dari suatu property adalah dengan menggunakan teknik income approach. Pada jurnal ini dikatakan bahwa pendekatan ini lahir dari 2 dasar pikiran, yaitu dari teknik “cap – rate” (band of investment & derived capitalization) serta teknik EVA (sebuah model yang mengandalkan periode tunggal dalam penilaiannya, yang menghitung pertumbuhan secara eksplisit).

Pendekatan lain yang juga ada pada jurnal ini adalah pendekatan yang menggunakan yield/discount rate sebagai basis perhitungannya. Pendekatan yang termsuk didalamnya adalah pendekatan hotel valuation formula dan hotel valuation formula – after tax. Pendekatan ini adala pendekatan yang multi – periode yang menggunakan kalkulasi cash flow disepanjang periode berjalan secara eksplisit untuk menentukan nilai dari suatu property.

Jika dibandingkan, pendekatan “cap – rate” dan yield base memiliki kelebihannya masing – masing. Pendekatan “cap – rate” mudah untuk diimplementasikan dan mudah untuk dimengerti. Sementara itu disisi lain, pendekatan yang menggunakan yield base tidak, pendekatan ini lebih sulit untuk dimengerti da diimplementasikan. Namun apabila didukung oleh data – data yang memadai da berkualitas, maka pendekatan yield base ini dapat memberika hasil yang lebih akurat. Salah satu data yang sulit  untuk ditentukan dalam melakukan pendekatan ini pada umumnya adalah dalam menentukan tingkat pengembalian yang dibutuhkan kepada pemilik – pemilik modal (equity participants).

 Diantara berbagai pendekatan yang tersedia diatas, pada akhirnya pembeli dan penjual lah yang nantinya menentukan pendekatan manakah yang akan digunakan. Rushmore dan deRoss mengatakan bahwa menggunakan berbagai variasi model penilaian dalam melakukan valuasi suatu property yang akan dijual/dibeli adalah sesuatu yang baik. Sebagai contoh, seorang penjual potensial tidak hanya berharap mengetahui nilai pasar, dari suatu kegiatan valuasi, tetapi juga informasi valuasi dengan spesifikasi pembeli, seperti nilai untuk perusahaan public dan partnership. Pada kasus ini, 3 pendekatan klasik ditambahkan dengan pendekatan EVA dan pendekatan setelah pajak adalah model yang tepat bagi valuasi, kareana metode – metode ini menghasilkan nilai yang sesuai dengan nilai yag diharapkan oleh sang pembeli dan juga sang penjual dalam membuat estimasi penawarannya.